LEI 10.406 - NOVO CÓDIGO CIVIL
- 10 DE JANEIRO DE 2002
DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Seção I
Disposições gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são
propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente,
tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos
para veículos, com as respectivas frações ideais no solo
e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser
alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral
de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade,
a calefação e refrigeração centrais, e as demais
partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são
utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados
separadamente, ou divididos.
§ 3º A fração ideal no solo e nas outras partes comuns
é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula
em relação ao conjunto da edificação.
§ 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso
ao logradouro público.
§ 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição
contrária da escritura de constituição do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre
vivos ou testamento, registrado no Registro de Imóveis, devendo constar
daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades
de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída
a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício
deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços
das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória
para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas
tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros,
a convenção do condomínio deverá ser registrada
no Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das
que os interessados houverem por bem estipular, a convenção
determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições
dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias
do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação
e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos,
ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1º A convenção poderá ser feita por escritura
pública ou por instrumento particular.
§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins
deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes
compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades
autônomas.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto
que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar,
estando quite.
**Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção
de suas frações ideais.
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias
externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a
edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial
ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição
ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não
sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois
por cento sobre o débito.
§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres
estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo
ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco
vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente
das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição
expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços
no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança
da multa.
Art. 1337 - O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente
com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação
de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar
multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído
à contribuição para as despesas condominiais, conforme
a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das
perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu
reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência
com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido
a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à
contribuição para as despesas condominiais, até ulterior
deliberação da assembléia."
*Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para
veículos, preferir-se-á, em condições iguais,
qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
*Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são
inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também
inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades
imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar
os bens em separado.
§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória
de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo
fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do
condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia
geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino,
ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
*Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1º As obras ou reparações necessárias podem
ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico,
ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e
importarem em despesas excessivas, determinada sua realização,
o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará
ciência à assembléia, que deverá ser convocada
imediatamente.
§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários,
que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas
após autorização da assembléia, especialmente
convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento
deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários
será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito
à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra
natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo
às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização,
depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos,
não sendo permitidas construções, nas partes comuns,
suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer
dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum,
de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias,
depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem
as despesas da sua conservação, de modo que não haja
danos às unidades imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante,
em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação
contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
Seção II
Da administração do condomínio
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá
não ser condômino, para administrar o condomínio, por
prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
*Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em
juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos
interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência
de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno
e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e
zelar pela prestação dos serviços que interessem aos
possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem
como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1º Poderá a assembléia investir outra pessoa, em
lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente,
os poderes de representação ou as funções administrativas,
mediante aprovação da assembléia, salvo disposição
em contrário da convenção.
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido
no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria
absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades,
não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
*Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião
da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção,
a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições
dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente
eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1º Se o síndico não convocar a assembléia,
um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2º Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá,
a requerimento de qualquer condômino.
*Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos
votos dos condôminos a alteração da convenção
e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício,
ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela
unanimidade dos condôminos.
*Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações
da assembléia serão tomadas, em primeira convocação,
por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos
metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às
frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes
a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção
de constituição do condomínio.
*Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá
deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum
especial.
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos
os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas
pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
*Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal,
composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo
não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas
do síndico.
Seção III
Da extinção do condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída,
ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia
sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade
mais uma das frações ideais.
§ 1º Deliberada a reconstrução, poderá o condômino
eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos
a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições
iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado
entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização
será repartida na proporção a que se refere o §
2º do artigo antecedente.
